Auswirkung des Mietspiegels auf Gewerbe-Immobilien

Mietspiegel – im Grunde nur ein Anhaltswert

Der Mietspiegel wird von den Städten und Gemeinden aufgestellt, er soll Mietern und Vermietern eine Übersicht über die ortsübliche Miete im freien Wohnungsbau verschaffen. Eine rechtliche Verpflichtung für die Aufstellung gibt es für die Kommunen nicht, sodass eine Reihe von Ortschaften existiert, die über keine solche Übersicht verfügen. Einen Gewerbemietspiegel haben nur ganz wenige Städte und Gemeinden, als einzige Orientierungshilfe steht meistens nur der Markt zur Verfügung.

In die Bewertungskriterien für die Vergleichsmieten beim Mietspiegel zum Beispiel in München fließen zum Beispiel die Lage, Infrastruktur, Qualität und Ausstattung sowie der Energieverbrauch ein, die nach einem vorgegebenen Schlüssel zu beurteilen sind. Aus der Summe der Kriterien ergibt sich dann ein Mietzins, der sich innerhalb einer ebenfalls vorgegebenen Spanne bewegen sollte. Tückisch bei vielen Mietspiegeln für Wohnungsbau in Großstädten wie München ist, dass sie sich oftmals auf ganze Bezirke beziehen und die bezirksinternen Unterschiede nicht berücksichtigen. So gibt es in Bogenhausen in München, laut Mietspiegel einer der teuersten Wohnbezirke der Stadt, Bereiche, deren Mieten sich lediglich auf mittlerem Niveau bewegen dürften. Das führt bei den Vermietern von Objekten oftmals zu völlig überzogenen Mietpreisvorstellungen, die der Markt nicht abdeckt, weshalb viele Wohnungen trotz Wohnungsmangel lange Leerstände haben.

Besonders tückisch wird es, wenn Vermieter von Gewerbeimmobilien den Mietspiegel für Wohnungsbau, mangels Gewerbemietspiegel, als Grundlage für die Berechnung des Mietzinses versuchen, heranzuziehen. Gewerbemieten liegen immer deutlich unter den Mietpreisen von Wohnraum. An die Immobilien werden deutlich geringere Anforderungen als an Wohnungen gestellt. Die Lage zum Beispiel, die zwar auch bei den Wohnimmobilien ein wichtiges Kriterium darstellt, ist bei einem Gewerbeobjekt oftmals ausschlaggebend, während die Ausstattung in den Hintergrund tritt. Selbstverständlich sind gewaltige Preisunterschiede auch hier möglich. Ein modernes Gebäude auf neuestem technischen Stand an einem entsprechend attraktiven Ort hat andere Mietpreise als ein Altbau abseits der Wege. Ausschlaggebend für Gewerbeimmobilien ist dennoch deren Vermietbarkeit bezogen auf das Gewerbe, den Preis bestimmen einzig und allein Angebot und Nachfrage.